Quatro Formas de Investir em Imóveis sem comprar imovel

Sob os holofotes dos investidores mundiais nos últimos três anos pelos piores motivos, o mercado imobiliário é considerado um pilar para a recuperação económica mundial e pode beneficiar com a consolidação da retoma.

Para os investidores que estão dispostos a diversificar o seu investimento e a apostar neste segmento, há várias alternativas de investimento. Mas, depois das fortes subidas registadas no último ano, os especialistas recomendam cautela. Fundos de investimento, directos e indirectos, certificados ou, até, a compra de acções do sector, são algumas das formas que os aforradores nacionais dispõem para beneficiar com a evolução do imobiliário.

1. Fundos de imobiliário dão exposição directa

Se pretende obter um rendimento estável, através da exposição ao mercado imobiliário nacional, sem ter que comprar um imóvel, os fundos de imobiliário comercializados pelas gestoras nacionais representam a solução de investimento adequada a si. Estes produtos aplicam o capital em carteira directamente em activos de imobiliário, com grande parte do rendimento proveniente de rendas de escritórios e edifícios.

Apesar do clima de incerteza em torno do sector a nível global, os fundos de investimento imobiliário (FII) em Portugal conseguiram oferecer retornos positivos aos investidores nacionais durante a crise financeira, constituindo um rendimento estável para os aforradores. "Enquanto os fundos de acções tiveram perdas significativas, os FII mantiveram um rendimento mais ou menos estável", adiantou António Ribeiro, ao Negócios. O economista da Deco recomenda, por isso, este tipo de fundos para um investimento com um horizonte temporal superior a dois anos. No entanto, alerta para as comissões "pesadas" cobradas pelas entidades gestoras, nomeadamente de resgate, que nalguns casos podem chegar aos 6%.

De acordo com o último boletim da Proteste Poupança, os fundos de investimento imobiliário abertos renderam uma média de 3,5% em 2009, sem contabilizar o fundo BPN Imonegócios. A exclusão deste fundo é justificada pela "performance desastrosa (-18,8% nos últimos 12 meses), não por culpa do sector, mas devido à sobrevalorização dos móveis deste grupo financeiro".

2. A aposta indirecta com reflexo global

Além dos fundos de imobiliário das entidades nacionais, os investidores podem subscrever fundos de investimento de entidades internacionais que apostam em imobiliário. Neste caso, os fundos mantêm uma exposição mais diversificada a nível mundial e investem indirectamente neste segmento. É possível apostar em determinadas regiões, onde se esteja mais optimista.

Com a economia a recuperar, o sector imobiliário pode ser um dos segmentos beneficiados pela retoma. "Dentro de um ano, os problemas do imobiliário residencial deverão estar largamente para trás", defendeu Warren Buffett na sua carta anual aos accionistas da Berkshire Hathaway. Para Buffett, "os preços vão permanecer bem abaixo dos níveis de 'bolha', mas por cada vendedor ou arrendatário prejudicado, vai haver um comprador que beneficia".

Para a Direcção de Investimentos do Banco Best, "a evolução do mercado imobiliário é considerada, actualmente, pela generalidade dos analistas, como fundamental para a retoma económica". Ainda assim, lembra que "os mais recentes indicadores macroeconómicos parecem indicar uma retoma débil no sector, que está ainda dependente dos incentivos implementados pelo governo dos EUA".

Apesar do potencial de subida ser maior nestes fundos, que apostam a nível global, os riscos também são superiores. Além de estarem expostos a regiões com maior risco, há maior dificuldade em ter informações sobre a carteira de investimento.

3. FEI são alternativa para aposta mundial

No mercado nacional há, também, uma alternativa ao investimento directo. Os fundos especiais de investimento que investem em imobiliário permitem aos aforradores nacionais beneficiarem com a evolução do sector, quer a nível nacional, quer a nível global. A grande vantagem destes fundos é a maior diversificação do investimento.

Na maior parte dos casos, os FEI são fundos de fundos que investem no sector imobiliário. Tal como acontece com os fundos geridos por entidades internacionais, também os FEI investem em fundos que têm em carteira, na grande maior parte dos casos, REIT ("Real-estate Investment Trust"). "Os REIT são sociedades que detêm um conjunto de imóveis para arrendamento, não se dedicando habitualmente a actividades de construção e promoção imobiliária", explicou Gonçalo Gomes, da direcção de marketing do ActivoBank7.

De acordo com o mesmo responsável, "por lei, são obrigados a distribuir 85% a 100% do seu resultado anual aos accionistas, beneficiando em contrapartida de isenção do pagamento de impostos sobre o resultado apurado". Cotados em bolsa, os REIT transaccionam-se da mesma forma que uma acção, no entanto apresentam normalmente menor volatilidade, segundo o ActivoBank7.

Tal como aconteceu com as acções, também os REIT dispararam em bolsa no último ano. O índice MSCI US REIT sobe 116% em 12 meses, pelo que poderá registar correcções a curto prazo.

4. Invistir em acções do sector

O investimento em acções do sector imobiliário pode constituir uma alternativa de investimento interessante para investidores mais arrojados e que apenas pretendem apostar em algumas empresas do sector. Além de não terem que pagar comissões de gestão, subscrição e resgate, os investidores podem guardar exposição a algumas cotadas específicas do sector. No entanto, após a escalada dos títulos do sector em 2009, exige-se cautela e selecção.

"Na alternativa de investimento indirecto, o investidor pode comprar directamente os títulos, seja através da bolsa ou através de certificados que replicam um índice destas empresas", esclarece a Direcção de Investimentos do Banco Best. Ao investir directamente em acções, o investidor deve estar consciente dos riscos que caracterizam os mercados accionistas, bem como a volatilidade a que o seu património pode estar sujeito. Deste modo, é sempre recomendado um investimento a longo prazo, para minimizar os riscos de investimento.

Ao contrário dos fundos, as acções não têm associadas comissões. Ainda assim, há custos a suportar, nomeadamente de custódia de títulos.

Nos últimos 12 meses, o índice para o sector imobiliário do pan-europeu Dow Jones Stoxx 600 dispara perto de 69%. Um pouco como aconteceu com os sectores mais penalizados durante a crise financeira, as empresas do sector imobiliário dispararam nos últimos meses, com os investidores a apostarem na retoma da economia global.

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Imoveis: Financiar ou não financiar?

Existem momentos na vida em que nos deparamos com dúvidas enormes. Hoje, por exemplo, estava buscando (e discutindo) a melhor forma de como adquirir a casa própria, afinal está chegando o grande momento de se pensar no verbo!


Pensei muito em como escrever este texto, mas tive a idéia de não realizar nenhuma comparação (pelo menos no início do post) entre os diversos formados de aquisição de imóvel e centralizei apenas na questão do financiamento. Pessoalmente, acredito que este não seja o melhor negócio para quem está começando a viver sua vida e a planejar um casamento. Afinal, começar a vida devendo tanto não é fácil, todos sabemos que a instabilidade financeira pode prejudicar o maior amoroso dos casais (como diz Marcel Steiner).

Buscando na internet, encontrei diversos sites sobre casamento que falam sobre o financiamento de imóveis. No site Guia de Casamento encontrei um post sobre como comprar o imóvel certo. Nele, Marcel Steiner fala sobre a importância de não comprometer o orçamento na hora da compra:

[...] nunca comprometa mais de 20% de suas receitas com as prestações da casa própria. Assim você terá maior flexibilidade com seu dinheiro e não passará por apuros se sua situação financeira apertar.

Já o blog Planejando meu Casamento fala sobre como comprar o imóvel à vista morando de aluguel. A proposta ousada colocada por Rafael Pascoarelli em uma palestra em SP e pescada pela autora Cíntia indica aos noivos e noivas que é possível comprar a casa própria à vista, morando de aluguel, e ter a casa própria dos sonhos num tempo (e custo) bem menor do que se fizesse ao financiá-lo.

Se você está prestes a financiar um apartamento é porque a parcela do financiamento cabe no seu bolso, certo? A proposta aqui é: separe esse valor exato entre uma parte para pagar o aluguel de um apartamento no mesmo nível daquele que você quer comprar e outra para “poupar”. Todo mês, o dinheiro que sai do seu bolso será o mesmo que você já se planejou para desembolsar.

Pessoalmente, achei essa proposta fantástica, mas trocaria a poupança por, talvez, um consórcio. Assim, talvez, seria uma forma segura de manter disciplina! Apesar de que o investimento em aplicações que rendam mais que os 0,5% da poupança também são uma possibilidade interessante. Outra questão colocada, nos prós desta proposta, é a amortização dos juros e a possibilidade de vendê-lo antes de quitá-lo:

Você não perde dinheiro com juros. Tudo que você poupar, será patrimônio seu. As primeiras parcelas do financiamento são as que tem o maior percentual de juros. De R$ 1 mil que você paga, R$ 900 são para pagar os juros (isso se chama amortização). A cada mês, o valor da parcela baixa por conta da amortização dos juros. Porém, se você quiser vender o apartamento antes de quitá-lo e já tiver pago R$ 10 mil, por exemplo, ele não valerá R$ 10 mil. Valerá menos, tipo R$ 5 mil. O resto é juros.

Mesmo que muitas pessoas torçam o nariz pensando nessa probabilidade, pelo que podemos ver, dá para pagar aluguel e investir no futuro imóvel ao mesmo tempo. Além disso, a lenda de que se você precisar vendê-lo terá o dinheiro de volta é balela, pois a maior parte do dinheiro não é investimento, e sim juros. O site mostra um contra que desagrada as pessoas que tendem ao financiamento por ter o contrário disto:

Você terá de esperar mais para ter um imóvel no seu nome. Mas não se iluda: ele será quitado em menos tempo!

O site Com Dinheiro disponibiliza uma planilha (a mesma do blog acima que está com problemas) muito interessante. Basta realizar o cadastro e ir no menu Financiamento > Em quanto tempo compro imóvel à vista morando de aluguel. Outras formas de comparação (e planilhas) podem ser encontradas no Investpedia que trata da dúvida: comprar, alugar ou financiar o imóvel? Em uma comparação feita no artigo, para a compra de um imóvel de 150 mil fica mais barato alugar e poupar R$ 400,00 ao mês do que financiar:

Se a mesma pessoa tivesse optado por um financiamento de 20 anos, dando 30% do valor do imóvel como entrada e parcelado o saldo devedor a juros de 1% ao mês pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), teria pagado aproximadamente o total de R$244.461,00 pelo imóvel e teria um patrimônio de R$150.000,00 ao final de 20 anos. Nesse exemplo foi suposto que a pessoa possuía apenas os 30% da entrada disponível e que não possuía capacidade de poupança. Fica claro como a capacidade de poupança faz muita diferença no longo prazo, por menor que ela seja.

Por lado, apesar de eu estar com um pensamento hoje tenho que ter sempre em mente (como destaca o site Investpedia) que:

Não existe uma opção que seja mais vantajosa ou melhor que outra quando o assunto é a compra ou o aluguel do imóvel. O que existe são algumas variáveis que devem ser muito bem analisadas, pois cada caso é um caso. O que é mais vantajoso pra você pode não ser para seu vizinho. Questões como o prazo do financiamento, o valor do aluguel, a capacidade de poupança de cada indivíduo e a renda familiar são apenas alguns desses fatores.

Obviamente, um dos casos tratados pelo Investpedia não se encaixa no meu perfil: a compra à vista.

Gustavo Cerbasi (autor do livro “Casais inteligentes enriquessem juntos” – que irei adquirir essa semana) fala que devemos pensar em sonhos, e para tê-los, precisamos conversar sobre dinheiro. O fato de como gastar dinheiro é algo extremamente variável entre as pessoas; é importante conhecer essas diferenças para que os sonhos se realizem com maior conforto.

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Mercado Imobiliario e o novo publico alvo.

A estabilidade da economia, refletida nos índices que apuram a inflação – alguns mostrando deflação – combinada com os vários incentivos que o governo federal tem dado a consumidores e fornecedores, abriu espaço para a chegada ao mercado de imóveis da população que compõe as assim chamadas classes C e D, cuja renda familiar oscila de dois a dez salários mínimos.

De fato, de um lado temos uma classe média emergente, que viu seus rendimentos ganharem a batalha contra o processo inflacionário; de outro, uma gama de incentivos jamais vista à construção civil, que passam, na ponta compradora, por financiamentos habitacionais com juros na casa dos 5% a.a, prazos de 30 anos para pagamento (com prestações decrescentes e saldos devedores sem resíduos) e subsídios de até R$ 23 mil; acabando, na ponta vendedora, pela redução à metade dos impostos usualmente devidos – isso quando não desabam para meros 1% da receita, caso das construtoras e incorporadoras que se enquadram nas regras do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Assim, os agentes imobiliários vêm percebendo que, tanto na oferta quanto na procura, os bens imóveis mais procurados passaram a ser casas e apartamentos novos, situados na grande faixa que vai dos R$ 50.000,00 aos R$ 200.000,00, dependendo da cidade onde se localizam. Na esteira, segundo as estatísticas, estão os terrenos de até R$ 40 mil, que possibilitam edificações que se encaixam nos estímulos oficiais.

Tal é o quadro – que deve permanecer inalterado pelo menos até fins de 2010 – dentro do qual uma grande parcela das empresas que operam no ramo tenta agora se posicionar: imóveis supereconômicos e econômicos em alta, de nível standard e médio mantendo certa estabilidade e de alto padrão e luxo garantindo seu público secular.

Isso fica claro quando observamos o comportamento de muitas grandes incorporadoras, historicamente voltadas para produtos e clientes mais nobres, que acabaram por criar subsidiárias especialmente para atender esse recente nicho de mercado. Sem precisar declarar explicitamente que passaram a se interessar por uma mercadoria até há pouco tida como inferior, entraram para valer na disputa por esse novo público-alvo.

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Como funciona o consórcio de imóveis?

O consórcio de imóveis, à semelhança dos demais de bens móveis (automóveis, eletrodomésticos,...), é uma união de pessoas (físicas ou jurídicas) em um grupo cuja finalidade é formar recursos para a compra do bem pretendido.

Assim, as contribuições pagas mensalmente pelo grupo contemplam seus integrantes com créditos, que serão utilizados para a compra do bem imóvel.

No consórcio de imóveis você opta pelo valor do crédito de acordo com a sua necessidade, ou melhor, de acordo com seu projeto imobiliário.

- Os planos de pagamento são normalmetne de 100 meses, podendo chegar a 180 meses.
- Você poderá ser contemplado por sorteio ou lance.
- Após receber a carta de crédito, você poderá negociar melhor a compra do imóvel, pois trata-se de uma compra à vista.
- As cotas mensais são normalmente reajustadas anualmente pelo INCC (Índice Nacional do Custo de Construção) e, por conseqüência, o valor do crédito também.
- Existe o seguro prestamista, que cobre o valor do crédito em caso de morte.

As empresas que atuam em consórcios são autorizadas pelo Banco Central. Assim, fica mais fácil conferir a sua idoneidade.

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Pensando em Comprar um imóvel? O momento é agora segundo CRECI-SP

SÃO PAULO – Quem está em busca de um imóvel usado na cidade de São Paulo deve apostar nas casas, em vez dos apartamentos, de acordo com o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto.

Isso porque, no ano passado, os preços médios das casas tiveram quedas mais expressivas do que os aumentos na capital paulista, embora tenha sido registrado três aumentos e três quedas de valores em pesquisa realizada pelo Creci.

“As casas estão com preços mais baixos, ao menos nos casos das que têm padrão construtivo médio e não de luxo, e oferecem vantagens como a ausência do condomínio mensal e maior privacidade”, afirmou Viana Neto, sem considerar questões como segurança e localização.

Variação dos preços

A maior queda de preços em casas usadas, de 44,64%, foi verificada nas de padrão médio com até sete anos de construção e localizadas em bairros da Zona D (Água Rasa, Americanópolis e Aricanduva). O metro quadrado passou de uma média de R$ 2.649,73 para R$ 1.466,66 entre fevereiro e novembro do ano passado.

O maior aumento foi de 33,81% em casas usadas de padrão médio construídas há mais de 15 anos e também na Zona D da capital paulista. O preço evoluiu de R$ 1.192,11 o metro quadrado em janeiro para R$ 1.595,24 em dezembro do ano passado.

No caso dos apartamentos, a maior alta foi de 82,90% (padrão médio, de oito a 15 anos de contrução, na Zona C – Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio) e a maior queda foi de 33,29% (padrão médio, mais de 15 anos de contrução, na Zona B – Brooklin e Vila Mariana).

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Venda de Imóveis Novos supera expectativas em Dezembro

De acordo com a Pesquisa Secovi-SP sobre o Mercado Imobiliário, o ano de 2009 fechou com resultados surpreendentes.
Foram 5.663 unidades residenciais comercializadas contra 6.13 unidades lançadas em dezembro.
No ano, na cidade de São Paulo, as vendas foram 19% maior que os lançamentos, foram 35.832 unidades comercializadas contra 30.128 unidades lançadas.
As unidades comercializadas em dezembro tiveram valor médio de R$ 300.580 mil gerando um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1.702 milhões.
Em relação ao número de dormitórios, o destaque no mês foi para o segmento de 3 dormitórios que representou 48% das vendas totais.
“Na avaliação do economista-chefe e diretor executivo do Secovi-SP Celso Petrucci, informações sobre disponibilidade de recursos próximos a R$ 78 bilhões para crédito habitacional, em âmbito nacional, permitem criar uma boa expectativa para este ano. “Sempre é bom lembrar que, para o mercado imobiliário, o ideal é a manutenção de crescimento de forma sustentada, sem euforia

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Sam Zell - Mago dos Imóveis

Filho de imigrantes poloneses e dono de urna fortuna estimada em 3 bilhões de dólares, Sam Zell começou a construir seu império ainda estudante. Ele comprava apartamentos abandonados, reformava e alugava para outros estudantes. Apartamento vai, apartamento vem, tomou-se dono de 200.000 imóveis residenciais nos Estados Unidos. Seu negócio mais célebre foi

a venda de sua empresa de imóveis comerciais, a Equíty Office Properties, para o fundo americano de private equity Blackstone, por 39 bilhões de dólares - o maior negócio já feito no setor. Isso, vale lembrar, no fim de 2006, pouco antes da implosão do mercado imobiliário americano. Nos últimos 40 anos, Zell aprimorou o estilo de investimento que, agora, faz

com que veja no Brasil as maiores oportunidades de lucro do planeta. Ele tem cerca de 1 bilhão de dólares investidos em empresas brasileiras, como Gafisa e BR Malls, e pretende aplicar mais, em setores como hotelaria e infraestrutura. Como ele, milhares de investidores estão apostando no potencial do mercado imobiliário brasileiro.

Sam Zell é um escravo confesso da velha lei da oferta e da demanda.

"Muitos magnatas do setor imobiliário não prestam a devida atenção na demanda, se deixam levar por premissas complexas e fazem investimentos desastrados", diz o escritor Ben Johnson, biógrafo de Zell. "Ele investe com base em ideias simples, e o Brasil é uma ideia muito simples."

No longo prazo, estaremos todos ricos Zell tem pelo menos uma semelhança notória com o investidor Warren Buffett, o segundo homem mais rico do mundo. Ambos detestam se

desfazer de seus investimentos. "Quando você é otimista, nunca acha que é a hora certa de vender", disse Zell a EXAME. Para ele, um investidor que quer ganhar dinheiro com imóveis deve ter paciência ao enfrentar as oscilações do mercado - e só vender quando receber o que Zell apelida de oferta "Poderoso Chefão": aquela que não se pode recusar. Foi o que

ocorreu em 2007, quando o fundo Blackstone ofereceu 39 bilhões de dólares pelos 585 prédios da Equity Office.

Fonte: Revista Exame publica em 04/02/2010

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